Planuojate pirkti ar parduoti nekilnojamąjį turtą? O galbūt ketinate sudaryti kitą svarbų finansinį sandorį? Tikėtina, kad jūsų kelyje pasitaikys dokumentas, vadinamas preliminariąja sutartimi. Daugeliui tai atrodo tik formalumas, tarpinė stotelė prieš pasirašant pagrindinę sutartį pas notarą. Tačiau toks požiūris gali būti labai klaidinantis ir netgi skausmingas finansiškai. Preliminarioji sutartis – tai rimtas teisinis įsipareigojimas, kurio sąlygos ir pasekmės turi būti suprantamos iki menkiausių smulkmenų.
Šiame išsamiame gide panagrinėsime viską, ką būtina žinoti apie preliminariąsias sutartis Lietuvoje. Nuo teisinės prasmės ir būtinųjų elementų iki skaudžiausių klaidų ir patarimų, kaip apsaugoti savo interesus. Nesvarbu, ar esate pirkėjas, ar pardavėjas, šios žinios padės jums jaustis užtikrintai ir išvengti galimų spąstų.
Kas yra preliminarioji sutartis ir kuo ji skiriasi nuo pagrindinės?
Pirmiausia, svarbu aiškiai įsisąmoninti, kas yra preliminarioji sutartis. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas ją apibrėžia kaip šalių susitarimą, pagal kurį jame nurodytomis sąlygomis ir terminais šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Paprastais žodžiais tariant, tai yra pažadas ateityje sudaryti sandorį.
Esminis skirtumas nuo pagrindinės (pvz., nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo) sutarties yra tas, kad preliminarioji sutartis nuosavybės teisių neperkelia. Pasirašę preliminariąją buto pirkimo sutartį, jūs dar netampate buto savininku. Jūs tik įgyjate teisę reikalauti, kad kita šalis ateityje su jumis sudarytų pagrindinę sutartį, kuri jau bus tvirtinama notaro ir kurios pagrindu nuosavybė pereis jums.
Šios sutarties prigimtis yra organizacinė. Jos tikslas – užfiksuoti esminius būsimo sandorio punktus ir suteikti abiem šalims laiko atlikti tam tikrus veiksmus. Pavyzdžiui:
- Pirkėjui – gauti banko finansavimą (paskolą).
- Pardavėjui – surinkti visus reikiamus dokumentus, išregistruoti gyventojus ar išsikraustyti.
- Abiem šalims – įsitikinti sandorio sąlygų tinkamumu ir apsispręsti galutinai.
Būtent dėl šios „tarpinės“ funkcijos preliminarioji sutartis yra tokia populiari nekilnojamojo turto rinkoje. Ji leidžia „rezervuoti“ turtą ir užsitikrinti sandorio kainą, kol tvarkomi formalumai.
Būtinosios preliminariosios sutarties sąlygos: ką privaloma įtraukti?
Nors preliminarioji sutartis nereikalauja notarinės formos (pakanka paprastos rašytinės), ji privalo turėti tam tikrus esminius elementus, kad galiotų. Jei bent vieno iš jų trūks, sutartis gali būti pripažinta nesudaryta, o tai reiškia, kad ji nesukurs jokių teisinių pasekmių.
1. Šalys
Sutartyje turi būti aiškiai ir nedviprasmiškai nurodytos abi šalys – pirkėjas ir pardavėjas. Būtina įrašyti:
- Vardus, pavardes;
- Asmens kodus;
- Deklaruotos gyvenamosios vietos adresus.
Patarimas: Visuomet paprašykite šalies asmens dokumento ir sutikrinkite duomenis. Jei turtas priklauso keliems bendraturčiams (pvz., sutuoktiniams), preliminariojoje sutartyje kaip pardavėjai turi pasirašyti visi bendraturčiai arba vienas iš jų, turintis notaro patvirtintą kito įgaliojimą.
2. Aiškus susitarimas sudaryti pagrindinę sutartį
Iš sutarties teksto turi būti akivaizdu, kad tai nėra galutinis sandoris, o tik įsipareigojimas jį sudaryti ateityje. Dažniausiai naudojamos formuluotės: „šalys susitaria ateityje sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį“, „šalys įsipareigoja iki nurodytos datos pasirašyti…“ ir pan.
3. Pagrindinės sutarties objektas ir sąlygos
Tai vienas svarbiausių punktų. Turi būti itin detaliai aprašyta, dėl ko bus sudaroma pagrindinė sutartis. Jei tai nekilnojamasis turtas, privaloma nurodyti:
- Tikslų adresą;
- Unikalų numerį (iš Nekilnojamojo turto registro išrašo);
- Bendrą plotą;
- Kambarių skaičių ir kitus esminius parametrus.
Taip pat turi būti aptartos esminės pagrindinės sutarties sąlygos, o pati svarbiausia iš jų – kaina. Galutinė turto kaina turi būti aiškiai užfiksuota skaičiais ir žodžiais. Neaiškiai apibrėžta kaina (pvz., „orientacinė kaina“, „kaina bus patikslinta vėliau“) gali tapti pagrindu pripažinti sutartį negaliojančia.
4. Terminas
Privaloma nurodyti konkretų terminą (datą), iki kurio šalys įsipareigoja sudaryti pagrindinę sutartį. Pavyzdžiui, „pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta ne vėliau kaip iki 2025 m. rugsėjo 30 d.“. Jei terminas nenurodomas, įstatymas numato, kad pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per vienerius metus nuo preliminariosios sutarties pasirašymo. Tačiau visada geriau terminą nusistatyti patiems.
Amžina dilema: avansas ar rankpinigiai?
Turbūt nėra labiau painiavos keliančio klausimo nei pinigų suma, kurią pirkėjas sumoka pardavėjui pasirašant preliminariąją sutartį. Kas tai – avansas ar rankpinigiai? Ir koks tarp jų skirtumas? Šis skirtumas yra milžiniškas ir lemia visiškai skirtingas teisines pasekmes, jei sandoris neįvyksta.
Avansas (lot. avancium) – tai būsimų mokėjimų dalis, sumokama iš anksto. Pagrindinė avanso funkcija yra mokomoji. Jis įskaitomas į galutinę turto kainą, kai sudaroma pagrindinė sutartis. Jeigu sandoris neįvyksta dėl bet kokių priežasčių (net jei viena iš šalių tiesiog persigalvoja), pardavėjas privalo grąžinti pirkėjui visą gautą avanso sumą. Jokios papildomos sankcijos netaikomos, nebent sutartyje numatyta kitaip (apie tai – vėliau).
Rankpinigiai – tai pinigų suma, kuri atlieka ne tik mokomąją, bet ir užtikrinamąją funkciją. Tai reiškia, kad rankpinigiai yra skirti užtikrinti, jog sutartis bus įvykdyta. Pasekmės yra tokios:
- Jei dėl sandorio neįvykdymo kalta rankpinigius davusi šalis (pirkėjas), rankpinigiai lieka juos gavusiai šaliai (pardavėjui).
- Jei dėl sandorio neįvykdymo kalta rankpinigius gavusi šalis (pardavėjas), ji privalo grąžinti pirkėjui dvigubą rankpinigių sumą.
SVARBIAUSIAS NIUANSAS: Pagal Lietuvos teismų praktiką, pinigų suma, sumokėta pagal preliminariąją sutartį, visada laikoma avansu, nebent sutartyje būtų tiesiogiai ir aiškiai numatyta jos, kaip užtikrinimo priemonės, funkcija. Vien pavadinti mokėjimą „rankpinigiais“ neužtenka. Sutartyje turi būti aiškiai įvardintos pasekmės, kurios atitinka rankpinigių esmę (pvz., „Pirkėjui vienašališkai atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, jo sumokėtas avansas lieka Pardavėjui kaip bauda. Pardavėjui vienašališkai atsisakius sudaryti pagrindinę sutartį, jis privalo grąžinti Pirkėjui gautą avansą ir sumokėti tokio paties dydžio baudą“). Būtent toks susitarimas dėl netesybų (baudos) suteikia avansui rankpinigiams būdingą užtikrinamąją funkciją.
Sutarties pažeidimo pasekmės: kas nutinka, kai viena šalis persigalvoja?
Įsivaizduokite situaciją: pasirašėte preliminariąją sutartį, sumokėjote avansą, gavote banko paskolą, o pardavėjas staiga praneša, kad persigalvojo ir turto nebeparduos. Ką daryti?
Svarbu žinoti, kad negalima per teismą priversti kitos šalies sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminarioji sutartis sukuria pareigą derėtis ir siekti sudaryti sutartį, bet ne pareigą ją sudaryti bet kokia kaina. Tačiau nukentėjusi šalis turi teisę į nuostolių atlyginimą.
Pagrindinis būdas apsisaugoti nuo tokių situacijų – jau minėtas susitarimas dėl netesybų (baudos). Tai iš anksto sutartyje nustatyta pinigų suma, kurią kaltoji šalis turės sumokėti nukentėjusiajai šaliai, jei nepagrįstai atsisakys sudaryti pagrindinę sutartį. Dažniausiai netesybų dydis yra siejamas su sumokėto avanso dydžiu:
- Jei sutartį pažeidžia pirkėjas, jis praranda avansą (avansas lieka pardavėjui kaip bauda).
- Jei sutartį pažeidžia pardavėjas, jis grąžina pirkėjui avansą ir sumoka tokio paties dydžio baudą (efektyviai – sumoka dvigubą avanso sumą).
Tokia nuostata yra teisinga abiejų šalių atžvilgiu ir yra stipriausia paskata laikytis duoto žodžio. Be tokios aiškios nuostatos, nukentėjusi šalis galėtų reikalauti atlyginti tik tiesioginius nuostolius (pvz., turto vertinimo, teisinių konsultacijų išlaidas), kuriuos įrodyti būna sudėtinga.
Praktiniai patarimai ir dažniausios klaidos, kurių reikia vengti
Teorija yra viena, o praktika – kas kita. Štai keletas patarimų, paremtų realia patirtimi, kurie padės išvengti brangiai kainuojančių klaidų.
PATARIMAI:
- Visada tikrinkite dokumentus. Prieš pasirašydami, paprašykite pardavėjo pateikti nuosavybę patvirtinančius dokumentus ir Nekilnojamojo turto registro išrašą. Patikrinkite, ar nėra įregistruotų areštų, hipotekų ar kitų suvaržymų.
- Būkite konkretūs. Venkite bet kokių dviprasmybių. Kuo detaliau aprašysite turtą, atsiskaitymo tvarką, terminus ir šalių įsipareigojimus, tuo mažiau erdvės liks interpretacijoms ir ginčams.
- Aiškiai įvardinkite avanso statusą. Nesikuklinkite ir tiesiai įrašykite punktą apie netesybas (baudą) sutarties nevykdymo atveju. Tai pati geriausia jūsų interesų apsauga.
- Įtraukite papildomas sąlygas. Jei perkate su paskola, būtinai įtraukite sąlygą, kad sutartis neteks galios arba bus pratęsta, jei per nustatytą terminą negausite banko finansavimo. Taip apsisaugosite nuo avanso praradimo dėl nuo jūsų nepriklausančių priežasčių.
- Fiksuokite pinigų perdavimą. Avansą perduokite bankiniu pavedimu, mokėjimo paskirtyje nurodydami „Avansas pagal [data] preliminariąją sutartį“. Jei mokate grynaisiais, reikalaukite raštiško patvirtinimo (pakvitavimo) arba pinigų perdavimo faktą aiškiai nurodykite pačioje sutartyje.
DAŽNIAUSIOS KLAIDOS:
- Pasitikėjimas žodiniu susitarimu. „Susitarėm, ir gerai“. Tai pati didžiausia ir pavojingiausia klaida. Bet koks susitarimas, ypač susijęs su pinigais ir nekilnojamuoju turtu, privalo būti rašytinis.
- Sutarties neskaitymas. Dažnai žmonės pasirašo standartines, internete rastas ar nekilnojamojo turto brokerio pateiktas sutartis, net neįsigilinę į jų turinį. Kiekviena situacija yra unikali, todėl sutartis turi atitikti jūsų konkretų atvejį.
- Neaiškus kainos ir atsiskaitymo apibrėžimas. Bet kokia abejonė dėl kainos ar mokėjimo tvarkos gali tapti ginčo objektu.
- Per didelis avansas. Nors konkretaus dydžio įstatymai nereglamentuoja, rinkoje įprasta 5-10% avanso suma. Nemokėkite neproporcingai didelio avanso, ypač jei nesate visiškai tikri dėl pardavėjo patikimumo.
- Baimė derėtis dėl sąlygų. Atminkite, kad preliminarioji sutartis yra derybų objektas. Jei jums netinka kuri nors sąlyga, siūlykite savo variantą. Tai jūsų teisė.
Pabaigai
Preliminarioji sutartis nėra tik popierėlis. Tai galingas teisinis įrankis, kuris, teisingai naudojamas, gali užtikrinti sklandų ir saugų sandorio procesą abiem šalims. Ji suteikia tikrumo, laiko ir aiškumo. Tačiau, kaip ir bet kuris įrankis, netinkamose rankose arba naudojamas neapdairiai, jis gali pridaryti daug žalos.
Todėl svarbiausias patarimas – būkite atidūs. Skaitykite, gilinkitės, klauskite ir, jei kyla bent menkiausia abejonė, nebijokite pasikonsultuoti su teisininku. Keliasdešimties ar kelių šimtų eurų investicija į profesionalo konsultaciją gali apsaugoti jus nuo tūkstantinių nuostolių ir didžiulio streso ateityje. Tinkamai parengta preliminarioji sutartis taps ne spąstais, o tvirtu jūsų sėkmingo sandorio pamatu.