Gyvenime pasitaiko situacijų, kai dosni artimųjų dovana – butas, žemės sklypas ar automobilis – tampa ne tiek džiaugsmo šaltiniu, kiek finansiniu galvosūkiu. Pasikeitus gyvenimo aplinkybėms, poreikiams ar tiesiog nusprendus investuoti kitur, dažnai priimamas sprendimas dovanotą turtą parduoti. Tačiau čia daugelis susiduria su nemalonia realybe: Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) į šį procesą žvelgia itin atidžiai. Dovanoto turto pardavimas nėra tas pats, kas paprastas paveldėto ar paties pirkto daikto perleidimas. Tai procesas, apipintas specifiniais terminais, vertės nustatymo niuansais ir lengvatomis, kurias būtina žinoti, norint neprarasti solidžios sumos.
Šiame straipsnyje detaliai išnarstysime situacijas, su kuriomis susiduria dovanų gavėjai, nusprendę tapti pardavėjais. Aptarsime ne tik sausus įstatymus, bet ir realius scenarijus, kaip apskaičiuojamas pelnas, kokią įtaką turi giminystės ryšiai ir kokius namų darbus būtina atlikti prieš pasirašant notarinę sutartį.
Ar dovanotas turtas kainuoja? Pagrindinis GPM principas
Daugelis klaidingai mano, kad jei turtas buvo gautas nemokamai (dovanų), tai visi pinigai, gauti jį pardavus, yra „grynas pelnas” ir turi būti apmokestinti. Arba atvirkščiai – manoma, kad kadangi tai buvo dovana, mokesčių mokėti nereikia visai. Tiesa yra kažkur per vidurį ir priklauso nuo daugelio kintamųjų.
Parduodant bet kokį turtą, pagrindinis mokestis, apie kurį sukasi visa matematika, yra Gyventojų pajamų mokestis (GPM). Standartinis jo tarifas yra 15 proc. (tam tikrais atvejais, kai pajamos viršija nustatytas ribas, gali kilti iki 20 proc.). Tačiau esminis klausimas – nuo kokios sumos šis procentas skaičiuojamas?
Mokesčių bazė apskaičiuojama pagal paprastą, bet dažnai klaidingai interpretuojamą formulę:
Apmokestinamosios pajamos = Pardavimo kaina – (Turto įsigijimo kaina + Privalomos išlaidos)
Kai turtą perkate patys, viskas aišku: pirkote už 100 000 Eur, parduodate už 120 000 Eur, pelnas – 20 000 Eur. Bet kaip nustatyti „įsigijimo kainą”, kai turtas buvo padovanotas? Čia ir prasideda įdomioji dalis, kurią panagrinėsime vėliau. Pirmiausia turime suprasti laiko faktorių.
Laikas – geriausias mokesčių planuotojas: 10 metų taisyklė
Lietuvos įstatymai numato vieną galingiausių įrankių mokesčiams sumažinti iki nulio – tai turto išlaikymo terminas. Jei dovanotą nekilnojamąjį turtą (butą, namą, žemę) savo nuosavybėje išlaikėte 10 metų, jį pardavus nereikės mokėti jokio GPM, nesvarbu, už kiek parduosite ir kokia buvo jo vertė gavimo metu.
Svarbu atkreipti dėmesį į termino skaičiavimą:
- Terminas pradedamas skaičiuoti nuo tos dienos, kai turtas buvo oficialiai įregistruotas jūsų vardu Registrų centre (po dovanojimo sutarties pasirašymo).
- Terminas baigiasi pardavimo sutarties pasirašymo dieną.
Pavyzdžiui, jei tėvai padovanojo butą 2013 m. kovo 1 d., o jūs jį parduodate 2024 m. balandžio mėnesį – sveikiname, visa gauta suma lieka jums, deklaruoti pajamų ir mokėti mokesčių nereikia. Tačiau gyvenimas dažnai nelaukia dešimtmečio. Ką daryti, jei pinigų reikia dabar?
Dovanos vertės nustatymas: kur dingsta pelnas?
Jei 10 metų terminas dar nepraėjo, GPM mokėti greičiausiai teks. Tačiau tik nuo kainų skirtumo. Dovanoto turto atveju įsigijimo kaina laikoma ta vertė, kuri buvo nurodyta dovanojimo sutartyje.
Tai yra kritinis momentas, kurį daugelis praleidžia dar priimdami dovaną. Panagrinėkime du scenarijus:
1 scenarijus: Dovana iš artimojo (Tėvai, Vaikai, Sutuoktiniai)
Lietuvoje dovanos iš artimųjų (pirmos eilės giminaičių) yra neapmokestinamos GPM gavimo momentu. Todėl, sudarant dovanojimo sutartį, šalys dažnai nesuka galvos dėl tikslios rinkos vertės nurodymo ir įrašo Registrų centro vidutinę rinkos vertę (kuri dažnai būna mažesnė už realią) arba tiesiog simbolinę sumą.
Problema: Jei dovanojimo sutartyje butas įvertintas 50 000 Eur (nors rinkoje vertas 100 000 Eur), o jūs po metų jį parduodate už 110 000 Eur, VMI traktuos, kad jūsų pelnas yra: 110 000 – 50 000 = 60 000 Eur. Nuo šios sumos teks mokėti 15 proc. (9 000 Eur).
Sprendimas: Visada, net ir gaunant dovaną iš artimųjų, dovanojimo sutartyje rekomenduojama nurodyti realią, rinkos situaciją atitinkančią vertę. Jei reikia – pasitelkite nepriklausomą turto vertintoją. Tai padidins jūsų „įsigijimo kaštus” ir sumažins būsimą pelno mokestį parduodant.
2 scenarijus: Dovana ne iš artimojo
Jei dovaną gavote iš draugo, tolimo giminaičio ar nepažįstamo asmens, jūs jau greičiausiai sumokėjote GPM gavimo momentu (nuo vertės, viršijančios 2 500 Eur). Tokiu atveju, parduodant turtą, įsigijimo kaina laikoma ta suma, nuo kurios buvo sumokėtas mokestis gavimo metu.
Išimtis, gelbstinti piniginę: Gyvenamosios vietos deklaravimas
Ką daryti, jei 10 metų laukti negalite, o pelno mokestis atrodo bauginančiai didelis? Įstatymas numato „saugiąją išimtį”, susietą su jūsų gyvenamąja vieta. GPM mokėti nereikia, jei tenkinama bent viena iš šių sąlygų:
A. 2 metų taisyklė
Jei dovanotame būste (bute ar name) savo gyvenamąją vietą deklaravote ir faktiškai gyvenote ne trumpiau kaip 2 metus iki pardavimo momento. Tai viena populiariausių lengvatų.
Svarbu suprasti, kad „deklaravimas” yra būtina sąlyga, bet VMI gali tikrinti ir faktinį gyvenimą. Jei tik „prisirašėte”, bet butą nuomojote kitiems ir gyvenote kitur, rizikuojate, kad lengvata nebus pritaikyta, jei tai iškils į viešumą.
B. Pakeitimo taisyklė (mažiau nei 2 metai)
Jei gyvenamąją vietą dovanotame būste deklaravote trumpiau nei 2 metus, vis tiek galite išvengti mokesčių, jei:
- Parduodate šį būstą;
- IR per vienerius metus nuo pardavimo nusiperkate kitą būstą, kuriame deklaruojate savo gyvenamąją vietą.
Ši taisyklė skirta apsaugoti žmones, kurie keičia būstą dėl gyvenimiškų aplinkybių (skyrybos, darbo keitimas, šeimos pagausėjimas) ir neturi tikslo pasipelnyti iš nekilnojamojo turto spekuliacijų.
Išlaidų atskaitymas: Kaip legaliai sumažinti apmokestinamąjį pelną?
Jei nepatekote į minėtas lengvatas ir mokesčius mokėti visgi teks, nenuleiskite rankų. Jūs turite teisę sumažinti apmokestinamąjį pelną atimdami patirtas išlaidas. Tai dažnai pamirštamas, bet itin veiksmingas būdas.
Kas įeina į leidžiamus atskaitymus?
- Remonto ir pagerinimo darbai: Jei gavę dovanų butą jį remontavote – keitėte langus, grindis, apšiltinote sienas – visos šios išlaidos didina turto vertę.
Sąlyga: Būtina turėti oficialius dokumentus (sąskaitas faktūras, čekius, pavedimų kopijas), įrodančius išlaidas. Paties atliktas darbas neįskaičiuojamas, tik medžiagos ir samdomų meistrų paslaugos su čekiais. - Notaro ir registravimo mokesčiai: Visos sumos, sumokėtos notarui už dovanojimo sutarties tvirtinimą (jei mokėjote jūs) arba pardavimo sutarties tvirtinimą, taip pat Registrų centro mokesčiai.
- Tarpininkavimo mokesčiai: Jei parduodant turtą naudojotės nekilnojamojo turto brokerio paslaugomis ir turite oficialią sąskaitą už šias paslaugas, šią sumą galite atimti iš gauto pelno.
Pavyzdys: Pardavėte dovanotą butą už 100 000 Eur. Dovanojimo sutartyje vertė buvo 80 000 Eur. Atrodo, pelnas – 20 000 Eur. Tačiau jūs turite čekių už remontą (5 000 Eur) ir sumokėjote brokeriui (2 000 Eur).
Mokesčių bazė: 20 000 – 5 000 – 2 000 = 13 000 Eur.
Sutaupėte mokesčių nuo 7 000 Eur sumos.
Automobiliai ir kitas kilnojamasis turtas
Nors didžiausias dėmesys skiriamas nekilnojamajam turtui, dovanotų automobilių pardavimas taip pat turi savo specifiką. Čia galioja 3 metų taisyklė. Jei dovanotą automobilį išlaikėte 3 metus, pardavus jį GPM mokėti nereikia.
Jei parduodate anksčiau, principas tas pats: Pardavimo kaina minus Dovanojimo sutartyje nurodyta vertė. Automobilių atveju dažnai pasitaiko situacija, kai automobilis per metus nuvertėja. Jei dovanų gavote automobilį, įvertintą 10 000 Eur, o po metų parduodate už 9 000 Eur, jūs patyrėte nuostolį, todėl jokio mokesčio mokėti nereikia (tačiau deklaruoti sandorį vis tiek gali tekti).
Dovanotas žemės sklypas: specifiniai niuansai
Žemės sklypams galioja tos pačios 10 metų išlaikymo taisyklės kaip ir pastatams. Tačiau čia negalioja „gyvenamosios vietos” lengvata (išskyrus atvejus, kai parduodamas namas kartu su žeme). Negalite deklaruoti gyvenamosios vietos tiesiog pievoje ar miške.
Jei parduodate dovanotą žemės ūkio paskirties žemę, verta pasidomėti papildomomis specifinėmis lengvatomis, kurios kartais taikomos ūkininkams ar parduodant žemę valstybei, tačiau tai – atskira ir plati tema.
Dažniausios klaidos, kurios kainuoja tūkstančius
Apibendrinant praktiką, galima išskirti kelias esmines klaidas, kurias daro gyventojai:
- Sumažinta vertė dovanojimo sutartyje. Norint „sutaupyti” notarui (kurio įkainiai priklauso nuo sandorio vertės), dirbtinai sumažinama turto vertė. Vėliau, parduodant turtą, sumokama dešimtis kartų daugiau GPM mokesčio pavidalu.
- Dokumentų neišsaugojimas. Remontas daromas „be čekių” arba čekiai išmetami. Parduodant turtą neįmanoma įrodyti investicijų, todėl mokamas didesnis mokestis.
- Skubėjimas. Turtas parduodamas likus keliems mėnesiams iki 10 metų termino pabaigos. Visada pasitikrinkite tikslią nuosavybės įregistravimo datą Registrų centro išraše.
- Painiojimas su paveldėjimu. Paveldėtam turtui galioja kiek kitokios taisyklės (pvz., skaičiuojamas terminas gali įtraukti ir palikėjo valdymo laikotarpį tam tikrais atvejais), tuo tarpu dovanotam turtui terminas visada „nusinulina” ir pradedamas skaičiuoti nuo dovanojimo momento (išskyrus labai retas išimtis atkuriant nuosavybę).
Žingsnių planas pardavėjui
Jei nusprendėte parduoti dovanotą turtą, vadovaukitės šiuo planu:
- 1 žingsnis: Susiraskite dovanojimo sutartį ir patikrinkite tikslią turto įsigijimo (dovanojimo) datą bei sutartyje nurodytą vertę.
- 2 žingsnis: Apskaičiuokite, kiek laiko praėjo. Ar jau suėjo 10 metų (NT) arba 3 metai (automobiliui)?
- 3 žingsnis: Jei terminas nesuėjo, patikrinkite gyvenamosios vietos deklaravimo duomenis. Ar buvote deklaravęsi ten 2 metus?
- 4 žingsnis: Surinkite visus išlaidų įrodymus (remontas, notaras, brokeris).
- 5 žingsnis: Atlikite preliminarius skaičiavimus. (Pardavimo kaina – Dovanojimo vertė – Išlaidos) * 15%.
- 6 žingsnis: Jei suma didelė, pasikonsultuokite su mokesčių specialistu arba VMI konsultantais dar prieš pasirašant pardavimo sutartį. Kartais palaukti kelis mėnesius apsimoka labiau nei skubėti.
Dovanoto turto pardavimas neturi tapti finansine našta. Tai galimybė, kurią, protingai išnaudojus, galima paversti svariu indėliu į jūsų ateities planus. Svarbiausia – neignoruoti valstybės nustatytų taisyklių ir mokesčių planavimą atlikti prieš dedant parašą ant pardavimo dokumentų.
Pastaba: Mokesčių įstatymai keičiasi, todėl prieš priimant galutinius sprendimus, visada rekomenduojama pasitikrinti naujausią informaciją VMI svetainėje arba pasikonsultuoti su profesionaliu teisininku.