Įsivaizduokite situaciją: sėkmingai pardavėte butą, namą ar sklypą. Pinigai jau sąskaitoje, planuojate, kur juos investuosite, galbūt dengsite paskolą ar tiesiog džiaugiatės pelnu. Tačiau po metų sulaukiate nemalonaus laiško iš Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) su raginimu susimokėti keliolikos procentų Gyventojų pajamų mokestį (GPM). Scenarijus, kurio galima išvengti, tačiau tik žinant esmines taisykles. Pagrindinė jų – liūdnai pagarsėjusi 10 metų taisyklė.
Nekilnojamojo turto (NT) pardavimas Lietuvoje yra apmokestinamas, tačiau įstatymai numato aiškias išimtis, kada GPM mokėti nereikia. Dažnas gyventojas yra girdėjęs, kad turtą reikia „išlaikyti“ tam tikrą laiką, tačiau aplink šį terminą sklando daugybė mitų – vieni mini 3, kiti 5, treti 10 metų. Tad kaip yra iš tiesų? Jei pardavėte ar planuojate parduoti NT, kurį nuosavybėje turite trumpiau nei dešimtmetį, šis straipsnis – būtent jums. Panagrinėsime, kada 15% GPM yra neišvengiamas, kokiomis „auksinėmis“ išimtimis galima pasinaudoti ir kaip teisingai apskaičiuoti mokesčius, kad vėliau netektų graužtis nagų.
Geležinė taisyklė: 10 metų riba
Pradėkime nuo pagrindų, kurie įtvirtinti Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatyme (GPMĮ). Šis įstatymas aiškiai sako: pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį daiktą, yra apmokestinamos 15% (arba progresiniu 20%, jei bendros metinės pajamos viršija nustatytą ribą, nors NT pelnui tai taikoma rečiau) GPM tarifu.
Tačiau tos pačios pajamos yra NEAPMOKESTINAMOS, jeigu parduodamas turtas atitinka bent vieną iš šių sąlygų:
- Tai yra gyvenamasis būstas (namas ar butas), kuriame pardavėjas pastaruosius 2 metus iki pardavimo dienos turėjo deklaruotą gyvenamąją vietą.
- Tai yra gyvenamasis būstas (net jei jame nebuvo deklaruota vieta), o gautos pajamos per vienerius metus (12 mėnesių) nuo pardavimo yra panaudojamos kito gyvenamojo būsto įsigijimui, kuriame pardavėjas deklaruoja savo gyvenamąją vietą.
- Bet koks kitas nekilnojamasis daiktas (įskaitant žemę, komercines patalpas, sodo namelį, garažą ir t.t.) yra išlaikytas nuosavybėje daugiau nei 10 metų.
Štai čia ir slypi esmė. Jei parduodate ne gyvenamąjį būstą – pavyzdžiui, žemės ūkio paskirties sklypą, komercines patalpas ar tiesiog garažą – jums galioja tik viena taisyklė: norint nemokėti GPM, turite jį išlaikyti nuosavybėje 10 metų ir vieną dieną. Jokie gyvenamosios vietos deklaravimai ar kito turto pirkimai čia negelbės.
Tačiau jei kalbame apie gyvenamąjį būstą (butą ar namą), 10 metų taisyklė tampa aktuali tik tada, kai negalite pritaikyti pirmųjų dviejų, daug palankesnių, išimčių. Kitaip tariant, jei parduodate butą, kurio nuosavybėje neturite 10 metų, pirmiausia turite savęs paklausti: „Ar buvau jame deklaruotas pastaruosius 2 metus?“ arba „Ar per metus pirksiu kitą būstą ir jame deklaruosiuosi?“. Jei į abu klausimus atsakymas yra „ne“, tuomet jums teks skaičiuoti GPM nuo gauto pelno.
„Auksinės“ išimtys parduodant gyvenamąjį būstą
Dauguma NT pardavimo sandorių, keliančių klausimų dėl mokesčių, yra susiję būtent su gyvenamuoju būstu. Įstatymų leidėjas čia buvo palankesnis ir numatė dvi gyvybiškai svarbias išimtis, leidžiančias nemokėti GPM, net jei būstas išlaikytas vos kelis mėnesius. Panagrinėkime jas detaliai.
Išimtis Nr. 1: 2 metų gyvenamosios vietos deklaravimas
Tai pati populiariausia ir paprasčiausia lengvata. Jos esmė: jei parduodate gyvenamąjį būstą (butą ar namą), kuriame ne trumpiau kaip pastaruosius dvejus metus iki pardavimo dienos buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta, visas gautas pelnas yra neapmokestinamas GPM.
Svarbūs akcentai:
- Terminas: Būtent 2 metai (24 mėnesiai) be pertraukų, skaičiuojant atgal nuo būsto pardavimo (notarinės sutarties) dienos. Jei buvote deklaruotas metus, tada pusmečiui išsideklaravote ir vėl deklaravotės – taisyklė negalios. Jei deklaravotės prieš 1 metus ir 11 mėnesių – deja, teks mokėti mokestį.
- „Gyvenau, bet neprisideklaravau“: Tai VMI neargumentas. Mokesčių administratorius remiasi išskirtinai oficialiais Registrų centro duomenimis apie jūsų deklaruotą gyvenamąją vietą. Jokie liudininkų parodymai ar komunalinių mokesčių kvitai jūsų vardu nepadės.
- Sutuoktiniai: Jei turtas priklauso abiem sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise, tačiau deklaruotas buvo tik vienas iš jų, lengvata bus taikoma tik tam sutuoktiniui (jo turto daliai). Kitas sutuoktinis nuo savo pelno dalies turės mokėti GPM.
- Sodo namas: Jei parduodate sodo namą, kuriame gyvenote, ši išimtis galios tik tuo atveju, jei jis Registrų centre yra įregistruotas kaip gyvenamasis namas. Jei jo paskirtis „sodo namas“ ar „ūkio pastatas“ – ši lengvata netaikoma (net jei ten buvote deklaruotas), ir jums lieka tik 10 metų išlaikymo taisyklė.
Išimtis Nr. 2: Būsto keitimas per vienerius metus (reinvestavimas)
Ši išimtis gelbsti tuos, kurie parduoda vieną būstą (kuriame galbūt nebuvo deklaruoti 2 metus) ir iškart perka kitą. Sąlyga tokia: pardavus gyvenamąjį būstą, gautos pajamos (ne pelnas, o visa pardavimo suma!) per vienerius metus (12 mėnesių) nuo pardavimo sandorio yra panaudojamos įsigyti kitą gyvenamąjį būstą Lietuvoje arba kitoje Europos Ekonominės Erdvės (EEE) šalyje, ir tame naujame būste pardavėjas deklaruoja savo gyvenamąją vietą.
Ši taisyklė yra sudėtingesnė, ypač kai naujas būstas pigesnis už parduotą.
Kaip tai veikia praktiškai?
Įsivaizduokime, kad pardavėte butą už 100 000 EUR. Jį buvote pirkę už 70 000 EUR. Jūsų pelnas – 30 000 EUR. Jame nebuvote deklaruotas 2 metus, todėl pirma išimtis negalioja. Turtą turėjote tik 4 metus, tad 10 metų taisyklė taip pat negalioja. Jums lieka reinvestavimo išimtis.
- Scenarijus A (Visas pelnas neapmokestinamas): Jei jūs per 12 mėnesių nuperkate kitą būstą (arba pradedate statyti namą ir turite išlaidas patvirtinančius dokumentus) už 100 000 EUR ar daugiau (tarkime, už 120 000 EUR) ir jame deklaruojate gyvenamąją vietą, visas jūsų gautas 30 000 EUR pelnas yra neapmokestinamas GPM.
- Scenarijus B (Dalis pelno apmokestinama): Jūs per 12 mėnesių nuperkate kitą būstą už 80 000 EUR ir jame deklaruojatės. Kadangi naujo būsto kaina (80 000 EUR) yra mažesnė už senojo pardavimo kainą (100 000 EUR), GPM lengvata taikoma tik proporcingai.
Skaičiavimas: Kokia dalimi naujo būsto kaina padengia senojo pardavimo pajamas? (80 000 / 100 000) = 0,8 arba 80%. Reiškia, tik 80% jūsų gauto pelno (30 000 EUR) bus neapmokestinama. Neapmokestinama pelno dalis: 30 000 * 80% = 24 000 EUR. Apmokestinama pelno dalis: 30 000 – 24 000 = 6 000 EUR. Mokėtinas GPM: 6 000 * 15% = 900 EUR.
Svarbu: Laikotarpis yra griežtas – 12 mėnesių nuo pardavimo dienos. Jei nespėjote, lengvata dingsta, ir turėsite sumokėti GPM nuo viso pelno (mūsų pavyzdyje – nuo 30 000 EUR).
Specialus atvejis: Paveldėtas turtas
Kaip skaičiuojamas 10 metų terminas, jei turtą paveldėjote? Ar 10 metų pradedami skaičiuoti iš naujo nuo paveldėjimo dienos? Laimei, ne.
GPMĮ numato, kad paveldėjimo atveju turto įsigijimo data yra laikoma to turto įsigijimo data, kai jį įsigijo palikėjas (asmuo, iš kurio paveldėjote).
Pavyzdys: Jūsų tėvas nusipirko butą 2005 metais. Jūs paveldėjote šį butą 2023 metais. Jei nuspręsite jį parduoti 2024 metais, bus laikoma, kad jūs turtą išlaikėte nuo 2005 metų, t.y., 19 metų. Kadangi tai yra daugiau nei 10 metų, jokio GPM mokėti nereikės.
Tas pats galioja ir 2 metų deklaravimo taisyklei! Jei tėvas (palikėjas) tame bute buvo deklaravęs gyvenamąją vietą pastaruosius 2 metus iki savo mirties, jūs, kaip paveldėtojas, galite parduoti butą iškart po paveldėjimo ir GPM mokėti nereikės.
Kaip apskaičiuojamas GPM, jei išimčių pritaikyti negalima?
Taigi, jūs pardavėte NT anksčiau 10 metų ir jums negalioja jokios išimtys. Dabar svarbiausia – teisingai apskaičiuoti apmokestinamąją bazę. Atminkite: GPM mokamas ne nuo pardavimo sumos, o nuo pelno!
Formulė yra tokia:
(Pardavimo kaina) – (Įsigijimo kaina) – (Privalomi mokėjimai ir turto pagerinimo išlaidos) = Pelnas
Mokėtinas GPM = Pelnas * 15%
Panagrinėkime kiekvieną komponentą.
Kas yra „Įsigijimo kaina“?
Tai ne tik suma, kurią sumokėjote pardavėjui. Įsigijimo kaina priklauso nuo to, kaip turtą gavote:
- Jei pirkote: Tai kaina, nurodyta pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Jei paveldėjote: Tai turto vertė (dažniausiai mokestinė vertė iš Registrų centro), kuri buvo nurodyta paveldėjimo dokumentuose ir nuo kurios buvo skaičiuojamas notaro mokestis.
- Jei gavote dovanų: Tai turto vertė, nurodyta dovanojimo sutartyje (bet ne didesnė nei reali rinkos vertė dovanojimo dieną).
- Jei pasistatėte patys: Tai visos išlaidos, kurias patyrėte statybų metu ir kurias galite pagrįsti dokumentais (čekiais, sąskaitomis faktūromis, rangos sutartimis). Tai pati sudėtingiausia sritis, reikalaujanti kruopštaus visų popierių saugojimo.
Ką galima atimti? Leidžiami atskaitymai
Iš gauto pelno (Pardavimo kaina – Įsigijimo kaina) jūs dar galite atimti su tuo turtu susijusias išlaidas. Jos skirstomos į dvi grupes:
1. Privalomi mokėjimai:
- Notaro atlyginimas, kurį mokėjote tiek pirkdami, tiek parduodami turtą.
- Registrų centro mokesčiai už turto įregistravimą.
- Mokesčiai, sumokėti paveldint ar gaunant dovanų.
- Brokerio (agento) komisiniai, sumokėti parduodant turtą (būtina turėti paslaugų sutartį ir sumokėjimą patvirtinantį dokumentą).
2. Turto pagerinimo išlaidos:
Čia VMI yra labai griežta. Jūs galite atimti tik tas išlaidas, kurios laikomos esminiu turto pagerinimu (kapitalinis remontas, rekonstrukcija), o ne paprastuoju remontu. Pavyzdžiui:
- Stogo keitimas, sienų apšiltinimas, langų keitimas, naujos šildymo sistemos įrengimas – TAIP.
- Sienų perdažymas, tapetų klijavimas, grindų laminato perklotas – NE.
Svarbiausia sąlyga – visos šios išlaidos turi būti pagrįstos dokumentais. Tai reiškia, kad jums reikės PVM sąskaitų faktūrų, sutarčių su rangovais, mokėjimo pavedimų. Jei remontą darė „meistrelis Vasia“ ir atsiskaitėte grynaisiais be dokumentų – šių išlaidų atimti negalėsite.
Skaičiavimo pavyzdys
Petras 2020 m. nusipirko butą už 80 000 EUR. Pirkdamas sumokėjo 300 EUR notarui ir 50 EUR Registrų centrui.
2021 m. jis atliko kapitalinį remontą: pakeitė visus langus ir įstiklino balkoną. Darbai su medžiagomis kainavo 5 000 EUR (turi sąskaitas faktūras).
2024 m. Petras pardavė butą už 110 000 EUR. Parduodamas sumokėjo 400 EUR notarui ir 2 000 EUR brokeriui (turi sutartį ir sąskaitą).
Petras bute nebuvo deklaruotas ir kito būsto nepirko. Turtą išlaikė tik 4 metus. Jam galioja GPM prievolė.
Skaičiuojame pelną:
- Pardavimo kaina: 110 000 EUR
- Įsigijimo kaina ir susiję mokesčiai: 80 000 (pirkimas) + 300 (notaras) + 50 (registras) = 80 350 EUR
- Turto pagerinimas: 5 000 EUR
- Su pardavimu susiję mokesčiai: 400 (notaras) + 2 000 (brokeris) = 2 400 EUR
Apmokestinamas pelnas:
110 000 – 80 350 – 5 000 – 2 400 = 22 250 EUR
Mokėtinas GPM:
22 250 * 15% = 3 337,50 EUR
Šią sumą Petras turės deklaruoti ir sumokėti VMI iki 2025 m. gegužės 1 d.
Deklaravimas ir sumokėjimas: ką privaloma žinoti?
Net jei jums galioja GPM lengvata (pvz., buvote deklaruotas 2 metus), gautas pajamas vis tiek privaloma deklaruoti metinėje pajamų deklaracijoje GPM311, kurią teikiate VMI per EDS sistemą.
Deklaracijoje yra specialūs laukeliai, skirti neapmokestinamosioms pajamoms. Jūs įrašote gautą sumą ir pažymite, kad ji neapmokestinama.
Jei lengvata jums negalioja ir apskaičiavote mokėtiną GPM (kaip Petro pavyzdyje), šią sumą taip pat deklaruojate ir sumokate iki kitų metų gegužės 1 dienos.
Niekada nemanykite, kad VMI „nepamatys“. Notarai privalo teikti VMI informaciją apie visus NT perleidimo sandorius. Jei nedeklaruosite pajamų, mokesčių administratorius pats apskaičiuos mokestį (tikėtina, ne jūsų naudai, nes neįtrauks jūsų patirtų išlaidų, kurių nežino) ir priskaičiuos delspinigius bei baudą.
Apibendrinimas: planuokite iš anksto
Nekilnojamojo turto pardavimas anksčiau nei po 10 metų nuosavybės valdymo yra situacija, reikalaujanti atidumo. Tai nereiškia, kad visada teks mokėti mokesčius, tačiau privalote žinoti taisykles, kad išvengtumėte skaudžių finansinių netikėtumų.
Prieš parduodami būstą, visada pasitikrinkite:
- Ar tai gyvenamasis būstas, ar kitas NT? Nuo to priklauso, ar galioja 2 metų ir 1 metų išimtys.
- Kiek laiko esu deklaruotas? Patikrinkite Registrų centre tikslią datą. Kartais verta palaukti kelis mėnesius ir sutaupyti tūkstančius eurų mokesčių.
- Ar planuoju pirkti kitą būstą? Jei taip, pasiskaičiuokite, ar „tilpsite“ į 12 mėnesių terminą ir ar naujo būsto kaina padengs senojo pardavimo pajamas.
- Ar turiu visus įsigijimo ir remonto dokumentus? Jei planuojate, kad teks mokėti GPM, pradėkite rinkti visus įmanomus čekius ir sąskaitas jau dabar.
Sėkmingi sandoriai yra tie, kurie gerai apgalvoti ne tik iš komercinės, bet ir iš mokestinės pusės. Jei situacija sudėtinga, visada geriau pasikonsultuoti su mokesčių specialistu *prieš* pasirašant notarinę sutartį, o ne tada, kai laiškas iš VMI jau guli pašto dėžutėje.